Hi ha pocs termes jurídics tan alegrement utilitzats com aquests dos. No en va, solen incorporar-se com a clàusules “quasi-estàndard” a milers de contractes de compravenda, sense adonar-se de les conseqüències legals i econòmiques que, per als signants, pot donar lloc la inclusió d’un terme o un altre.

I.- DIFERÈNCIA ENTRE “ARRES” I “PAGA I SENYAL”

ARRES (=RESERVA): la signatura d’un acord d’aquest tipus no perfecciona la compravenda. Ni el titular del bé ha venut res ni l’interessat ha comprat res. Mitjançant les arres aquest últim es reserva el dret a poder formalitzar el contracte de compravenda durant el termini i en les condicions fixades, sense interferències de tercers. Per això, l’única penalitat per incompliment és la pèrdua de les arres lliurades o la devolució del doble de les rebudes, segons quina sigui la part que incompleixi.

PAGA I SENYAL (=COMPRAVENDA): des del moment en què se subscriu l’acord, la compravenda està perfeccionada, només que en aquest acte únicament es lliura una part del preu. Però des d’aquest mateix moment el comprador (que ja ho és) podrà exigir que se li lliuri el bé en qüestió i el venedor (que ja no és titular del bé) que se li lliuri la totalitat del preu, en les condicions pactades.

II.- QUÈ DIU LA LLEI?

La llei no fa sinó crear confusió sobre aquest tema perquè existeixen tres figures jurídiques molt similars i només una d’elles està expressament recollida per l’ordenament jurídic.

1. En primer lloc, trobem les ARRES CONFIRMATÒRIES (equivalents a una “paga i senyal”):

Com el seu nom indica, són una bestreta a compte del preu final de la compravenda.

Atenció. Si no s’especifica res en el contracte, es presumirà que les arres són confirmatòries.

En cas d’incompliment d’obligacions, s’estarà al règim general sobre el compliment de les obligacions previstes en l’article 1.124 del codi civil (exigir el compliment forçós o bé resoldre el contracte, amb la possibilitat de reclamar també danys i perjudicis, si n’hi hagués).

2. En segon lloc, existeixen les anomenades ARRES PENALS:

La finalitat d’aquesta classe d’arres és simplement assegurar el compliment del contracte de compravenda. La seva contravenció normalment dóna lloc a una indemnització de danys i perjudicis en favor de la part complidora.

Si no es produeix cap incompliment per cap de les parts, la quantitat lliurada com a arres es considera com un pagament parcial anticipat.

3. Finalment, tenim les ARRES PENITENCIALS:

Aquest tipus d’arres són les úniques regulades expressament en el nostre Ordenament Jurídic (art. 1545 del codi civil).

En cas d’incompliment, la llei disposa que qui les lliura (l’interessat a comprar) les perdrà sense que es pugui exigir addicionalment indemnització per danys i perjudicis. I si el que incompleix és qui les rep (el titular del bé) haurà de retornar-les duplicades.

Només en el cas que finalment es formalitzi la compravenda i així s’hagi determinat expressament, les arres es podran entendre lliurades a compte del preu final del negoci.

Atenció. Només es consideren les arres com a penitencials si s’indica expressament en el contracte.

En conclusió, si la voluntat dels contractants és fixar unes arres penitencials, haurà de constar de forma expressa que la quantitat de diners que es lliura ho són precisament en aquest concepte. Per això és transcendental tenir en compte la distinció entre totes dues figures i assessorar-se abans de signar, si apareix cap mena de dubte.